Køb hus i Østrig - Din komplette guide

Østrig er en del af EU, og som dansk statsborger er du omfattet af den frie bevægelighed inden for EU’s grænser. Du kan altså frit vælge at flytte til Østrig. Måske ønsker du i stedet at købe en feriebolig? Østrig er måske ikke det mest traditionelle valg, men tænk på mulighederne for fantastisk skiløb om vinteren og vandring om sommeren. Og er du mere til livet i storbyen, så er der også mange spændende kulturelle tilbud, fx i hovedstaden Wien.

I denne artikel ser vi nærmere på de praktiske forhold, som du skal navigere i, når du vil købe hus i Østrig. Vi ser på prisniveauet, hvordan du får et lån til at købe hus i Østrig samt hvordan købsprocessen foregår trin for trin.

Vi introducerer også Wise, som er en moderne betalingstjeneste, der giver dig mulighed for sikkert at sende store beløb og hjælper dig med at spare penge, når du skal sende penge på tværs af landegrænserne. Du kan desuden få konto detaljer til euro, så du kan modtage og bruge penge som de lokale, og du kan åbne en gratis konto online.

Lær mere om Wise

Hvordan ser ejendomsmarkedet ud i Østrig?

I de sidste fem år er prisen på fast ejendom i Østrig steget med 49,2% og det ser ud som om priserne fortsat vil stige. Dermed kan det muligvis give mening at investere i fast ejendom, også hvis man gerne vil have en gevinst ud af at sælge igen på et senere tidspunkt.

Dog er der en mulighed for, at markedet på et tidspunkt vil gå igennem en priskorrektion, hvor priserne stabiliserer sig og en sådan gevinst ikke bliver en realitet.¹

Hvad koster det at købe bolig i Østrig?

Priserne varierer afhængig af område, boligtype samt boligens stand. Det kan også afhænge af, om du leder efter en feriebolig eller en primær bolig. Herunder ser vi nærmere på priserne på hhv. huse og lejligheder i Østrig:

Er det dyrt at købe hus i Østrig?

Det korte svar er: Ja og nej. For det kan det være, men omvendt behøver det ikke at være dyrt. Det kommer an på hvor du gerne vil købe hus i Østrig. De billigste priser på huse finder du i Burgenland, som er den østligste og mindst befolkede del af Østrig. Her koster et hus i gennemsnit 1.989 euro per kvadratmeter (ca. 14.890 kr.).

Nogle af de dyrere huse finder du i Wien-området, hvor et hus koster 6.383 euro per kvadratmeter (ca. 47.620 kr.), mens de dyreste huse findes i Tyrol, hvor kvadratmeterprisen er på hele 17.000 euro per kvadratmeter (ca. 126.830 kr.).²

Hvad koster en lejlighed i Østrig?

I gennemsnit koster en lejlighed i Wien 5.383 euro per kvadratmeter (ca. 40.160 kr.), men det er et gennemsnit for hele byen.³ I Wiens første distrikt, Innere Stadt, som er det mest attraktive, lå gennemsnitsprisen i januar 2024 på hele 19.907 euro per kvadratmeter (ca. 148.520 kr.).⁴

I Tyrol er priserne også høje - her kostede en lejlighed i gennemsnit 15.565 euro per kvadratmeter (ca. 116.125 kr.).

Prisniveauet i Salzburg var noget mere afdæmpet med en gennemsnitlig pris på lejligheder på 5.144 euro per kvadratmeter (ca. 38.380 kr.).⁵

Kan man som dansker købe hus i Østrig?

Ja, som dansk statsborger kan du købe et hus i Østrig, fordi du er EU-borger og dermed har samme rettigheder til at købe og sælge fast ejendom som borgerne i Østrig.

Disse rettigheder gælder ikke kun ens primære bopæl, men også fx ferieboliger og kontorejendomme.⁶

Køb hus i Østrig - omkostninger du skal overveje

Du skal være opmærksom på diverse udgifter til ejerskifte som ligger udover selve købesummen. En af disse er Grunderwerbssteuer, som er en afgift på køb af fast ejendom. Denne afgift udgør 3,5% af købesummen (medmindre du køber af et familiemedlem, hvilket reducerer satsen til 2%).

Desuden er der gebyrer til en notar, som forestår kontrakten og effektuerer overdragelsen af ejendommen. Dette gebyr er normalt på 1 - 2% af ejendommens pris.⁷

Udgiften til en ejendomsmægler i Østrig er typisk 3% af ejendommens pris. Denne udgift er momsbelagt, og momssatsen i Østrig er 20%.⁸

Hvordan betaler man ejendomsskat i Østrig?

De østrigske myndigheder opkræver en skat på fast ejendom. Denne ejendomsskat sættes til 0,1 - 0,2% af den vurderede værdi af den faste ejendom ganget med en vurderingssats, som fastsættes af den enkelte kommune. Ejendomsskatten kan maksimalt udgøre 1% af ejendommens vurderede værdi. Hvis ejendomsskatten overstiger 75 euro per år, vil den blive opkrævet i kvartalsvise rater (d. 15/2, 15/5, 15/8 og 15/11).⁹

Undgå dyre vekselgebyrer, når du vil købe hus i Østrig

Når du køber fast ejendom i Østrig, vil du formentlig flytte en stor sum penge, som også skal veksles fra danske kroner til euro.

Når transaktioner foretages via en traditionel bank, vil du normalt betale en forhøjet kurs samt gebyrer, så banken kan tjene penge på transaktionen. Det kan derfor være en fordel i stedet at benytte sig af Wise, når det er muligt. Hos Wise tilbyder vi vores kunder at veksle til middelkursen for at sikre, at transaktionerne er så billige som muligt, og du kan få konto detaljer til euro.

Når du foretager en overførsel, får du desuden oplyst vores gebyrer med det samme, så du ved præcis, hvor mange penge der rent faktisk når frem til modtageren, og at der ikke opkræves yderligere gebyrer på et senere tidspunkt.

Forskellen på valutakurser kan virke ret ubetydelig, men når man sammenligner de faktiske tal og ser, at der fra den ene bank til den anden er en forskel, så kan det hurtigt løbe op, når man skal veksle større beløb.

Købe hus i Østrig - trin for trin

1. Når du har besluttet dig, så afgiv et tilbud, men vær opmærksom på ikke at komme til mundtligt at give udtryk for, at du ønsker at købe en ejendom, før du er helt sikker, da et mundtligt tilsagn kan være juridisk bindende i Østrig.
2. Underskriv en foreløbig købsaftale og betal et depositum - typisk 10% af købsprisen.
3. Lav en aftale med en notar, som er uundværlig, når det kommer til en ejendomshandel i Østrig. Notaren fungerer som mellemled mellem køber og sælger, og notaren medierer mellem parterne og er den man deponerer et depositum hos og som faciliterer transaktionen.
4. Få udfærdiget en tilstandsrapport. En sælger er ikke juridisk forpligtet til at opliste alle fejl og mangler ved en ejendom.
5. Den endelige købskontrakt kaldet en Titel udarbejdes af notaren.
6. Effektuering af handlen - betalingen gennemføres via notaren. Ejendommens nye ejer registreres, og der betales for tinglysningen (ca. 4,5% af købsprisen).
7. Husk at forsikre din nye ejendom, da det er lovpligtigt i Østrig.¹⁰

Hvor kan jeg finde et hus i Østrig?

Hvis du har meget specifikke ønsker til beliggenhed og ejendomstype, så kan du naturligvis kontakte en østrigsk ejendomsmægler, der opererer i dit ønskede område og høre, om de har nogle boliger, der lever op til dine ønsker. Ellers kan du starte, som de fleste vil gøre, nemlig online.

Led efter et hus hos online ejendomsmæglere

Det er en god idé at kigge online for at få en idé om det udvalg af boliger der findes, herunder prisniveauet i det ønskede område. Nogle af de større ejendomsmæglere i Østrig er Raiffeisen Immobilien og Remax. Du er dog ikke begrænset til at lede efter boliger hos østrigske mæglere, der findes også udenlandske mæglere, der formidler boliger i Østrig.

Hvordan får jeg et lån til at købe hus i Østrig?

Du kan godt låne penge i en dansk bank til at købe hus i udlandet, fx en feriebolig, men som udgangspunkt vil banken kræve, at du stiller sikkerhed i en dansk ejendom. Hvis du foretrækker at stille sikkerhed i din bolig i Østrig, så vil du normalt skulle optage et lån i en østrigsk bank.¹¹

Lån penge i Østrig

Det er muligt at optage et lån i en østrigsk bank. Du kan finansiere op til 60% af ejendommens købspris. Løbetiden er normalt mellem 15 og 25 år, og du skal betale et gebyr til notar på 1,5% af det lånte beløb for at tinglyse lånet. Dertil kommer et vurderingsgebyr på 0,5% og evt. et oprettelsesgebyr, der typisk er 1,5% af lånebeløbet.¹²

Købe hus i Østrig - Tips og ting du skal være opmærksom på

Du skal være opmærksom på, at selvom du som udgangspunkt har ret til at købe fast ejendom overalt i Østrig, så kan der være lokale restriktioner. Man har i planloven valgt at lave restriktioner, der har til formål at gøre det muligt at drive et effektivt landbrug og skovbrug.¹³

Husk også at du skal tegne en forsikring på ejendommen. Dette er lovpligtigt i Østrig og vil også være en betingelse for at få et lån.¹⁴

Det er desuden vigtigt, at du er opmærksom på, at du skal betale dansk ejendomsværdiskat, når du ejer fast ejendom i udlandet. Du skal selv registrere, at du har købt en ejendom i udlandet og beregne dens handelsværdi.¹⁵

Opsummering - husk dette!

• Som dansk statsborger kan du som udgangspunkt frit købe fast ejendom i Østrig - men vær opmærksom på bestemmelser der har til formål at beskytte landbrug og ikke tillader køb af fx feriebolig i bestemte områder.
• Der løber en del udgifter på, ud over boligens pris, når man køber fast ejendom (bl.a. afgift på køb af fast ejendom, udgifter til notar og tinglysning).
• Find en god ejendomsmægler og overvej at opsøge vejledning hos en advokat med speciale i østrigsk ejendomsret.
• Den største faktor når det kommer til økonomi er valutakursen. For at undgå at tabe penge, når du skal veksle, kan du anvende Wise, som tilbyder dig markedets middelkurs.

Du kan spare penge og oprette en multivalutakonto, hvor du kan nyde godt af lave afgifter, billige valutakurser og modtage og sende euro fra din konto ligesom de lokale i Østrig. Du kan nemt bruge Wise appen, og du kan også bestille et Wise betalingskort.

Registrer dig gratis hos Wise

Kilder senest tilgået d. 7/2 - 2024