Un extranjero puede comprar casa en México: Requisitos y costos

Si eres extranjero y deseas comprar una propiedad en México, tal vez hayas escuchado que hay ciertas restricciones y se requiere de un fideicomiso. En el siguiente artículo te explicaremos los requisitos para que un extranjero pueda comprar casa en México y los pasos para hacerlo.

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¿Extranjeros pueden comprar una casa en México?

Muchos extranjeros están eligiendo México como lugar para vivir de forma permanente o para invertir en bienes raíces. Si este es tu caso y te interesa comprar una casa en el país, debes saber que sí es posible hacerlo pero bajo ciertas condiciones.

Como extranjero, para comprar una casa en México es necesario que cuentes con un permiso de residente o, por lo menos, un permiso temporal de residencia expedido por el Instituto Nacional de Migración (INM).

También necesitas un RFC. Este es un código con números y letras que expide el Servicio de Administración Tributaria (SAT) para poder pagar impuestos en México. El RFC es un requisito para cualquier persona que desee escriturar un inmueble en el país.

¿Cómo es el mercado inmobiliario en México?

El mercado inmobiliario en México ha experimentado un crecimiento sostenido en los últimos años. Destacan, sobre todo, los edificios de departamentos en zonas urbanas. Aunque hay riesgos como la inseguridad o altos costos financieros, se tiene a favor una baja en la inflación del 3.8% y en las tasas de interés. Como extranjero, es un buen momento para invertir en bienes raíces a través de un crédito hipotecario o de contado.

Limitaciones de extranjeros para adquirir bienes en México

El artículo 27 de la Constitución Mexicana señala que los extranjeros pueden comprar inmuebles dentro del territorio nacional, pero con dos excepciones: la franja costera y la franja fronteriza. Sin embargo, sí es posible adquirir propiedades en esas zonas si lo hacen a través de un fideicomiso bancario.

Franja costera

La restricción de la franja costera abarca 50 km desde las playas. Si quieres comprar una casa o departamento cerca del mar, el dominio no será directo. Vas a necesitar un fideicomiso. En este documento, aceptas ante la Secretaría de Relaciones Exteriores que respetarás las leyes mexicanas y no pedirás a tu gobierno que intervenga si surge un problema con esa propiedad.

Franja fronteriza

En la franja fronteriza, la restricción es de 100 km a partir de las fronteras con México (ya sea con Estados Unidos o con Guatemala y Belice). En este caso también deberás aceptar que no podrás pedir ayuda diplomática en tu país de origen, como protección legal o intervención del gobierno extranjero) en relación con esa propiedad. El propósito de estas restricciones es proteger la soberanía de México y los recursos nacionales.

Fideicomiso para extranjeros

Como ya adelantamos, el requisito para que un extranjero pueda comprar casa en zonas restringidas de México es un fideicomiso bancario, pero ¿en qué consiste? El fideicomiso para extranjeros es un contrato con una institución financiera autorizada para que actúe como titular legal de la propiedad, de la cual, tú serás el beneficiario.

Esto significa que, aunque el banco sea el titular legal, tú tienes todos los derechos de uso de esa casa: puedes vivir ahí, rentar, vender o heredar igual que si fueras el dueño directo. Los fideicomisos tienen una duración de 50 años con la posibilidad de renovación.

Cabe mencionar que en un fideicomiso se debe aportar al banco una cuota anual por administración.

Requisitos para comprar una casa en México siendo extranjero

Cuando vas a adquirir un bien inmueble en México, incluso en zona no restringida, se necesitan los siguientes documentos:

• Permiso de Residencia temporal o permanente expedido por el INM. Con este documento tendrás autorización legal para hacer este tipo de trámite en el país.
• Registro Federal de Contribuyentes (RFC) para hacer el pago de impuestos correspondientes.
• En algunos casos, es necesario designar un representante legal para que gestione la compra venta.
• Si es zona restringida, para poder firmar un fideicomiso se necesita un convenio de renuncia expedido por la Secretaría de Relaciones Exteriores.

Pasos para comprar una casa en México siendo extranjero

Si has tomado la decisión de comprar una casa en México, ya sea para vivir en ella o como inversión, estos son los pasos a seguir:

1. Define tu presupuesto y estado de la República Mexicana

En primer lugar, define cuánto estás dispuesto a gastar. Toma en cuenta el costo de la vivienda y los gastos adicionales. Decide en qué lugar de México deseas vivir, ya que hay zonas más costosas que otras, por ejemplo, las grandes ciudades o las playas. No solo son más caras las propiedades cerca de la playa, también requieren del fideicomiso para extranjeros y los costos adicionales que esto implica.

2. Busca la propiedad que quieras comprar

Aquí tienes dos opciones: puedes buscar en línea por tu cuenta o puedes acudir a alguna agencia de bienes raíces. La segunda opción es ideal si no tienes mucho tiempo para buscar o no conoces muy bien la zona en la que deseas comprar tu casa. Un agente inmobiliario puede ayudarte a encontrar propiedades que se ajusten a tu presupuesto y necesidades, además de guiarte durante todo el proceso de compra.

3. Haz tu oferta

Seguramente la casa o departamento que quieras comprar ya tendrá un precio establecido, pero puede haber opción de negociar. Para proponer un monto justo, que convenga a ambas partes, haz una investigación previa. Estudia los precios de la zona en inmuebles similares y el estado de la propiedad.

4. Busca un notario para formalizar la venta

Para formalizar la compra-venta de un inmueble, en México es necesario acudir a una notaría. El notario verifica que el vendedor sea el legítimo dueño de la propiedad, elabora la escritura y está presente durante la firma para dar legalidad del proceso.

5. Completa los requisitos

Deberás presentar toda la documentación y hacer los pagos correspondientes. Por ejemplo, tramitar y pagar el convenio de renuncia ante la SRE y el fideicomiso con el banco, de ser necesario. También es importante revisar que el inmueble esté libre de gravamen, es decir, que no tenga deudas, hipotecas ni juicios pendientes que puedan afectar la compra.

6. Formaliza la compra

Una vez que está todo listo, es momento de regresar con el notario para firmar las escrituras y para que puedas tomar posesión del inmueble.

Precios de las propiedades en México

Los costos de una casa o departamento pueden variar según la ciudad, pero también la ubicación dentro de esta. Los inmuebles céntricos o en zonas de alta plusvalía serán más costosos que los inmuebles ubicados en la periferia. Estos son los costos en promedio para el centro y la periferia de algunas de las ciudades más demandadas.

Impuestos y tarifas por comprar una propiedad en México

Al comprar una casa en México deberás pagar por lo siguiente:

• Gastos de escrituración: Del 4% al 7% del valor de la propiedad
• Honorarios notariales: Del 0.5% al 1.5% del valor de la propiedad
• Impuesto sobre adquisición (ISAI): Del 2% al 6% del valor de la propiedad, dependiendo del estado
• Impuesto sobre la renta (ISR): Solo lo paga el vendedor si obtiene una ganancia con la venta
• Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: De $1,700 a $17,500 MXN, según el estado (en CDMX, este es el rango aproximado)

Costo de fideicomiso para extranjeros

Para solicitar un fideicomiso primero necesitas hacer el pago del convenio de renuncia en la SRE, que tiene un costo de $4,640 MXN.

El costo aproximado para tramitar un fideicomiso para extranjeros es de $105,000 MXN. Toma en cuenta que el fideicomiso tiene una cuota de gestión anual de aproximadamente $500 USD. Puedes usar Wise México para pagar las diversas tarifas para comprar tu casa en México en pesos mexicanos, aunque no tengas cuenta bancaria mexicana.

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Comprobado por última vez el 24 de julio de 2025.