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日本房贷全攻略：日本买房贷款申请条件、最新利率和申请流程

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
19.09.25
6分钟阅读

无论是自住还是投资，在日本买房都具有相当的吸引力。通过购地自建的方式，业主可以拥有更大的自由度，自行决定房屋的风格与布局，而且整体价格相对亲民，让许多人得以实现理想居所的梦想。与此同时，日本高水平的生活品质与完善的基础设施，也吸引了不少追求理想生活方式的人赴日置业。

不过，对于外国人来说，日本的房贷申请流程可能与原居地存在较大差异，包括贷款政策、利率种类、手续与所需材料。本文将为您全面解析外国人能否在日本贷款买房、日本房贷的常见类型、申请所需文件、2025年的利率走势与历史表现，并介绍实用的申请技巧与流程，帮助您在日本置业时更加从容。

目录

外国人在日本贷款买房吗？

外国人确实可以在日本贷款买房，但条件相对严格，并且会因银行而有所不同。日本法律并不禁止外国人购置房产，也不要求申请人必须具备日本国籍。

在贷款方面，日本的大多数银行通常要求申请人拥有日本国籍或永久居留权，才有较高机会获批住房抵押贷款。若申请人没有永久居留权，贷款申请难度会显著增加。银行一般会综合考量申请人的居留身份、在日就业与收入状况、信用记录、以及房屋的地理位置和类型等因素，来决定是否批核贷款。

不过，部分金融机构会针对非永久居民提供专门的贷款产品，但申请人需满足一定条件，例如在日本居住满一定年限、拥有稳定的收入来源和长期工作合同等。

日本房贷种类

日本银行提供的贷款方式分为以下四种1：

  • 固定利率：贷款人可以选择固定利率年期，利率在固定期间内保持不变，适合希望每月还款额稳定、不受利率波动影响的人。
  • 变动利率：利率会随市场利率变动（如日本银行政策利率、短期市场利率等）上下波动，最初利率通常低于固定利率。
  • 混合／固定＋浮动组合型：借款人可以在开始阶段采用固定利率（例如前5年固定），之后自动转换为变动利率，或可在某些时期重新选择固定利率。
  • 专门为外国人而设的贷款产品：例如Tokyo Star Bank的 “Star Mortgage”，专为非永久居民申请人提供房贷，申请人需要满足在日工作年限和收入2。

日本买房贷款申请材料

在日本申请房贷时，外国人通常需要准备比日本居民更多的材料。以下为一般情况下所需文件清单3：

  • 身份证明文件：护照、在留卡、有效签证
  • 收入证明文件：源泉征收票、在职证明、银行存款明细，以及海外收入证明（如税单、银行对账单等）
  • 房产相关文件：房产销售合同、不动产登记簿、房产平面图以及建筑物确认书
  • 住民票：需提供本人及同居家人的住民票
  • 印章证明书：银行印章证明书，通常需在三个月内有效
  • 团体信用生命保险：大多数银行要求借款人加入团体信用生命保险，以保障借款人在发生意外时贷款能够偿还

需要注意的是，不同银行对外国人的贷款申请要求可能有所不同。因此，建议在申请前先咨询目标银行的具体要求，并准备好所有文件的原件及复印件，同时确保所有非日语文件附有日语或英文翻译件。

日本房贷利率走势：2025年最新日本买房贷款利率

近年来，日本整体房贷利率呈轻微上升趋势。根据日本住宅金融支援机构（JHF）公布的 Flat 35 固定利率（融资率 90% 以下），具体数据如下4：

2025年9月
还款年期为21至35年的产品1.890%至4.280%
还款年期为20年以下1.500%至3.890%

Flat 35因覆盖范围广、申请人数多，通常被视为日本长期固定利率房贷的官方参考指标，可以用来观察整体利率趋势。但需要注意的是，它仅代表固定利率产品的情况，银行提供的浮动利率、短期固定或混合型贷款利率可能更低，具体利率仍需根据各银行政策和借款人个人条件确定。

日本房贷计算器

日本主要银行或房贷中介都有为房贷申请人提供的房贷计算器，例如三菱UFJ银行、三井住友银行、瑞穗银行或日本房产中介网站的线上试算工具。这些工具可以帮忙贷款人在申请前预估最高借款金额和每月还款金额，更准确预算买房开支。使用时通常需要输入年收入、贷款期限、申请人数等参数，计算器会自动生成最高借款金额。如果想计算每月还款金额，可以输入首付、还款年期、利率、贷款方案等，系统就会自动计算，帮助借款人更清楚掌握资金安排及长期财务规划，并便于比较不同贷款方案的成本。

日本买房贷款申请技巧和程序

外国人在日本申请抵押贷款通常需要准备比本国居民更多的文件，而且不同银行的要求也会有所差异。以下为常见流程，供参考：

  1. 确认资格与目标银行：在准备材料前，应先向目标银行确认是否接受非永久居留者的贷款申请，并了解其对签证类型、在日工作年限、年收入的最低标准。
  2. 开立日本本地银行账户：多数银行要求申请人拥有日本本地账户，用于扣款和记录交易往来。因此在提交贷款申请前，应优先开设账户并保留近期的流水记录。
  3. 收集并准备必要文件：找到目标房产后，便可开始准备贷款申请文件，包括：在留卡或护照、住址证明、雇佣合同与在职证明、最近数个月的工资单、纳税证明、银行流水、房产基本资料（买卖合同、房产估价等）。不同银行可能会有额外要求，建议将材料整理成纸本与电子档各一份。
  4. 选择利率方案：根据自身财务状况与风险承受能力，决定采用固定利率、浮动利率或混合型方案。
  5. 申请贷款预批（Pre-approval）：许多银行与中介提供贷款预先审批或试算服务。取得预批不仅能在出价与签约时更具竞争力，还能明确贷款额度与预计利率。建议同时向两至三家银行申请，以便比较条件。
  6. 注意团体信用保险与额外费用：大多数日本按揭产品要求借款人加入团体信用生命保险，以保障贷款风险。此外，还需预留印花税、中介费、登记费、不动产取得税、固定资产税及火灾保险等相关费用。
  7. 正式申请与审批流程：递交正式申请后，银行会审核申请人的信用与还款能力，并对目标物业进行估值。审批周期因银行及资料完整度而异，准备充分可加快流程。
  8. 签署贷款合同与完成交割：一旦获批，申请人需签署贷款合同，并配合完成后续的法律与登记手续，最终完成购房流程。

从签订购房合同到最终成交，连同贷款申请流程，通常需要约4–8周。对于外国购房者而言，与经验丰富的专业人士合作非常重要。这样不仅能获得专业意见，让流程更加顺畅，还能有效减少因语言差异带来的障碍。由于并非所有银行都提供英语服务，找到能够以中日双语沟通的中介或顾问，将大大提高贷款及购房流程的效率与安全性。

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资料来源：

  1. 三井住友銀行：住宅ローンの固定金利と変動金利の違いは？メリット・デメリットとは‐住宅ローンのコラム
  2. Tokyo Star Bank：Star Mortgage (for non-permanent residents)
  3. 交通银行：个人住房按揭贷款
  4. JHF：長期固定住宅ローン【フラット３５】

资料检查日期：2025年9月15日

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