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德國買樓：要多少錢？方法流程、準備文件、交稅項目懶人包

Hoi Yi Leung

2025年7月31日

閱讀時間6分鐘

德國以其穩定的經濟、優質的生活品質和強大的法律體系，吸引了許多香港人考慮在該國進行房地產投資。然而，德國的房地產市場與香港有所不同，買家需要了解當地的規範、流程和注意事項。本文將詳細解釋香港人在德國買樓的各個方面，包括方法、成本、稅務、文件準備、流程、按揭申請、移民投資可能性，以及需要注意的事項。

如果有需要匯款至德國支付德國買樓首期或者其他費用，除了傳統銀行之外，你可以考慮使用Wise。電子匯款工具Wise使用以市場中間匯率兌換貨幣，最快可以即時到賬，而且收費透明，是匯款到德國的考慮之選。

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德國買樓的方法

在德國買樓，首先需要透過房地產門戶網站尋找物業。買家通常會先透過大型房產平台（如 Immobilienscout24、Immonet）或代理尋找合適物業，這些平台提供新建（Neubau）跟二手（Altbau）物業列表，可依據預算、區域、樓齡等條件篩選適合物業¹。而德國新建及二手物業有以下分別：

新樓（Neubau）：通常設備新、品質高、維修需求低，但價格較高
舊樓（Altbau）可能需要翻新維修，價格相對較低，購買前需要仔細評估結構和維修費用

德國買樓要多少錢？

根據房地產投資網站Investropa在2025年6月的數據，德國二手公寓的平均價格約為每平方米3,400歐元，新建公寓則為每平方米5,500歐元²。它們亦指出，德國不同城市的物業價格差異較大，例如位於慕尼黑的二手公寓及新建公寓的平均每平方米分別可高達約8,500歐元和11,500歐元，而柏林的二手公寓及新建公寓的平均每平方米則分別約5,400歐元和8,400歐元 ²。

除了物業價格外，買家還需要支付額外的費用，包括：

中介費（Maklerprovision）：自2020年12月起，德國法律規定中介費由買賣雙方各承擔一半，而中介費通常為購買價格的 3.57%³。
公證費和登記費（Notar- und Grundbuchkosten）：約為購買價格的 1.5%⁴。
物業轉讓稅（Grunderwerbsteuer）：根據州不同，稅率從 3.5% - 6.5% 不等⁵。

這些額外費用通常佔購買價格的 8%至12%，因此買家在預算時需考慮這些支出。

德國買樓需要支付首期嗎？

德國銀行通常要求買家提供一定的首期款，尤其是非居民買家。雖然部分人可以以「無首期」置業，但通常僅限於少數信用非常優秀、有高收入或資產背景的客人，且貸款條件會較為嚴格、利率明顯較高。

一般而言，首期需至少覆蓋8%至15%的物業價格附加成本（如稅金、公證費、登記費），以避免負資產風險。本地買家首期通常為20%，而非居民買家可能需30%或更高，需提供穩定收入證明及合法資金來源⁶。

德國買樓需要交稅嗎？

是的，買家需要支付以下稅費：

物業轉讓稅（Grunderwerbsteuer）：根據州不同，稅率從3.5%至6.5%不等，需在購買後一個月內繳納。
年度物業稅（Grundsteuer）：根據2025年最新計算方法，德國年度物業稅的基本公式為：評估值 × 聯邦稅率（0.034%）× 地方稅率（倍數）。不過，德國亦允許各聯邦州採用引入自己的不同規定來計算房地產稅⁷。
公證費和登記費（Notar- und Grundbuchkosten）：約為購買價格的2%⁸。

德國買樓的準備文件

德國買樓買家需要準備以下文件：

個人文件：
- 身份證件（護照或身份證）
- 收入證明（薪資單、稅單等）
- 財務穩定性證明（銀行結單、資產證明等）
- 如果是自由業者，需提供營利證明（如利潤損失報表）
物業文件（由賣家提供）：
- 土地登記摘要（Grundbuchauszug）
- 能源效益證書（Energieausweis）
- 分層聲明（Teilungserklärung），適用於公寓
- 房主會議紀錄（Hausverwaltungs protokol）
- 建築圖紙、許可證，包括房屋結構圖、建築許可證、改建紀錄，有助認證產權範圍、結構合法性
供公證人使用的文件：
- 以上所有文件，以及最終購買合約

建議買家讓律師或公證人檢查這些文件，以確保沒有法律或財務隱患。

德國買樓流程

德國買樓的流程如下：

尋找物業：透過房地產門戶網站尋找。
提出報價並簽署預訂合約：保留物業，同時有14天的撤銷權。
進行盡職調查：檢查所有必要文件，可能僱用專業人士進行評估。
申請抵押貸款：如果需要，提供必要文件給銀行。
簽署最終購買合約：在公證人面前簽署，公證人同時處理轉讓。
支付購買價格和稅費：包括物業轉讓稅。
登記物業：公證人處理土地登記。

整個過程可能需要幾週至數月，具體取決於物業類型、銀行審批時間和法律程序。

香港人在德國買樓可以申請當地按揭嗎？

香港居民可以在德國申請當地抵押貸款，但可能需要滿足更嚴格的要求。德國銀行對非居民買家的信用評分和財務狀況要求較高，特別是如果買家沒有德國居留許可，就需要支付更高的首期，並提供更多財務文件以證明償還能力。建議香港買家與熟悉德國按揭市場的抵押經紀人合作，以獲得更好的貸款條件。

香港人可以透過買樓投資移民德國嗎？

僅通過購買住宅物業並不能獲得德國居留權或公民身份。然而，如透過特定投資計劃或投資移民（如參與地區發展項目，投資商業和住宅物業，或開設企業等），則可以獲得居留許可。

德國買樓注意事項

在德國買樓時，買家需要注意以下事項：

額外費用：稅費、中介費等可能達到購買價格的 8%至12%。
盡職調查：徹底檢查所有文件，對於舊有物業可能需要聘請專業人士進行評估。
語言障礙：許多文件以德語撰寫，建議聘請翻譯或律師協助。
抵押貸款要求：外國人可能面臨更嚴格的要求。
市場差異：不同城市的物業價格和需求差異顯著。
法律方面：了解德國物業法律和合約至關重要。
移民目的：若有移民打算，需研究特定的投資計劃，而非僅購買物業。
未來法規：注意未來的能源效率和供暖法規，可能需要進行翻新。

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資料來源：

德國之聲：在德國買房你瞭解多少？
Investropa：Will real estate prices in Germany go up in 2025?
Hausverkauf Ratgeber：How much is your brokerage commission?
immoverkauf24：Notary fees and land registry fees: Information & online calculator
Finanztip：How the tax works when buying a property
Investropa：Buying property in Germany as a foreigner: full guide
German Trade & Invest：Taxation of Real Estate
Interhyp：Land registry and notary fee calculator

資料檢查日期：2025年07月25日

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