Haus kaufen in Dänemark: Was du als Österreicher wissen musst

Träumst du von einem charmanten Backsteinhaus an der dänischen Nordseeküste, einer modern-minimalistischen Stadtwohnung in Kopenhagen oder einem gemütlichen Reetdachhaus auf einer der idyllischen Inseln? Der Gedanke, ein Haus in Dänemark zu kaufen, hat für viele Österreicher einen besonderen Reiz – sei es als Feriendomizil, Altersruhesitz oder als Investition.

Doch bevor du deine Koffer packst und nach dem perfekten dänischen Eigenheim suchst, gibt es einiges zu beachten. Dieser Ratgeber führt dich durch alle wichtigen Aspekte, die du als Österreicher beim Haus kaufen in Dänemark wissen solltest.

Zusätzlich erfährst du, wie Wise dir hilft, den Traum einer eigenen Immobilie in Dänemark zu realisieren.

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Der dänische Immobilienmarkt: Ein Überblick für Österreicher

Dänemark besticht nicht nur durch seine traumhaften Landschaften, freundlichen Menschen und exzellente Lebensqualität – das Land bietet auch super Möglichkeiten für Österreicher, die den Traum vom Eigenheim im Norden verwirklichen möchten. Dabei muss es jedoch nicht immer gleich Auswandern sein, auch Ferienhäuser in Dänemark werden immer beliebter.

Der dänische Immobilienmarkt kennt verschiedene Arten von Eigenheimen:

• Einfamilienhäuser (Parcelhus): Die klassische Form des Eigenheims, meist mit Garten.
• Eigentumswohnungen (Ejerlejlighed): Ähnlich wie in Österreich kaufst du die Wohnung und zahlst monatliche Beiträge an die Eigentümergemeinschaft.
• Genossenschaftswohnungen (Andelsbolig): Hier kaufst du nicht direkt die Wohnung, sondern Anteile an einer Genossenschaft, die dich zum Wohnen berechtigen.
• Ferienhäuser (Sommerhus): Speziell als Freizeitwohnsitze konzipierte Häuser, die besonderen rechtlichen Regelungen unterliegen.

Die beliebtesten Regionen für Ausländer, die ein Haus in Dänemark kaufen möchten, sind:

• Kopenhagen und Umgebung: Wenn du urbanes Leben schätzt und beruflich in Dänemark Fuß fassen willst, ist Kopenhagen ideal – hier sind die Preise allerdings auch am höchsten.
• Aarhus: Die zweitgrößte Stadt bietet viel Kultur bei etwas moderateren Preisen als die Hauptstadt.
• Nordjütland: Diese Region zieht mit ihren wunderschönen Stränden, Dünenlandschaften und malerischen Ortschaften besonders viele an, die ein Haus in Dänemark am Meer kaufen möchten.
• Südjütland: Diese Region ist durch die nähere Lage zu Deutschland besonders bei mitteleuropäischen KäuferInnen beliebt.
• Die dänischen Inseln: Fünen, Seeland (außerhalb Kopenhagens) und die kleineren Inseln bieten idyllische Rückzugsorte. Aufgrund der mangelnden Infrastruktur findet man hier immer mal wieder ein Schnäppchen.

Der dänische Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Ähnlich wie in Österreich steigen die Quadratmeterpreise langsam aber sicher, wobei besonders in Kopenhagen und den beliebten Küstenregionen die Preise überdurchschnittlich zulegten. Prognosen gehen von einer weiteren stabilen, wenn auch etwas moderateren Wertsteigerung in den kommenden Jahren aus.

Haus kaufen in Dänemark: Was du als Österreicher wissen musst

Als EU-BürgerIn hast du grundsätzlich gute Karten, wenn du ein Haus in Dänemark kaufen möchtest – aber es gibt einige wichtige rechtliche Besonderheiten zu beachten. Dänemark unterscheidet beim Immobilienerwerb durch Ausländer nämlich streng zwischen Immobilien zum dauerhaften Wohnen und Ferienhäusern.

Die Grundregel lautet: Wenn du in Dänemark deinen Hauptwohnsitz begründen möchtest, darfst du als Österreicher ohne spezielle Genehmigung ein Haus kaufen. Das gilt allerdings nur, wenn du entweder bereits einen Wohnsitz in Dänemark hast oder mindestens fünf Jahre lang in Dänemark gelebt hast.¹

Möchtest du hingegen ein Ferienhaus oder eine Immobilie als Zweitwohnsitz erwerben – also ein Haus in Dänemark kaufen, ohne dauerhaft dort zu leben – brauchst du eine Genehmigung vom Department of Civil Affairs des dänischen Justizministeriums² – ein wichtiger Unterschied zu vielen anderen EU-Ländern.

Für diese Genehmigung musst du nachweisen, dass du eine besondere Verbindung zu Dänemark hast, etwa durch:

• Frühere Urlaubsaufenthalte in Dänemark
• Familiäre Bindungen zu Dänemark (aktuelle oder frühere Familienangehörige in Dänemark)
• Sprachliche Verbindungen
• Kulturelle Bindungen zu Dänemark
• Sonstige Verbindungen zum Land

Für den Antrag werden außerdem benötigt:²

• Eine Kopie deines Reisepasses
• Die Adresse der Immobilie, die du kaufen möchtest
• Relevante Nachweise für deine Verbindung zu Dänemark
• Informationen, ob du bereits andere Immobilien in Dänemark besitzt

Das entsprechende Antragsformular findest du online, allerdings nur auf Dänisch – hier könnte dir ein Übersetzer oder ein dänischer Immobilienanwalt wertvolle Dienste leisten. Es lohnt sich also, frühzeitig Kontakt zu einem lokalen Experten herzustellen, wenn du ein Haus in Dänemark kaufen möchtest.

Haus kaufen in Dänemark Schritt für Schritt

Wenn du die rechtlichen Voraussetzungen erfüllst, kann der eigentliche Kaufprozess beginnen. Hier ein übersichtlicher Leitfaden, wie das Haus kaufen in Dänemark für dich als Österreicher abläuft:

1. Finanzierung klären: Bevor du nach Immobilien suchst, solltest du deine Finanzierung sicherstellen. Als Ausländer kannst du zwar auch bei dänischen Banken einen Kredit beantragen, allerdings finanzieren dänische Banken in der Regel nur das Vierfache deines Jahresgehalts – liegt deine Wunschimmobilie darüber, steigt der erforderliche Eigenanteil.
2. Immobiliensuche: Die Suche nach deinem Traumhaus erfolgt meist über dänische Immobilienportale wie oder über lokale Makler (Ejendomsmægler). Es kann sich auch lohnen, einen deutschsprachigen Makler zu engagieren, der die regionalen Besonderheiten kennt.
3. Besichtigung: Anders als in Österreich finden Besichtigungen in Dänemark oft als Open House statt, bei denen mehrere Interessenten gleichzeitig die Immobilie besichtigen können.
4. Kaufangebot: Wenn du eine passende Immobilie gefunden hast, gibst du ein schriftliches Kaufangebot ab. In Dänemark sind Verhandlungen über den Preis durchaus üblich.
5. CPR-Nummer beantragen: Für den Immobilienkauf in Dänemark benötigst du eine CPR-Nummer (zentrales Personenregister) oder eine persönliche Steuernummer. Diese erhältst du bei der Kommune, in der deine Immobilie liegt.
6. Kaufvertrag: Wenn dein Angebot akzeptiert wird, wird ein Kaufvertrag aufgesetzt. Es ist ratsam, dafür einen Anwalt hinzuzuziehen, der die Vertragsdetails prüft. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrags wird in der Regel eine Anzahlung von etwa 5% des Kaufpreises fällig.
7. Eigentumsübertragung: Nach der Zahlung des Kaufpreises folgt die offizielle Eigentumsübertragung, auf Dänisch "Tinglysning af Skøde" genannt. Keine Sorge, das wird in der Regel vom Anwalt organisiert.
8. Benachrichtigungen: Die Eigentümergemeinschaft (Ejerforening) wird über den Besitzerwechsel informiert, und Zählerstände für Strom, Wasser etc. werden erfasst.
9. Schlüsselübergabe: Nach Abschluss aller Formalitäten erhältst du die Schlüssel zu deinem neuen Haus in Dänemark!

Wenn der Hauskauf mit einem Umzug verbunden ist oder du die Finanzierung über eine lokale Bank planst, zeigen wir dir in unserem Leitfaden, wie du ein Bankkonto in Dänemark eröffnest – auch ohne festen Wohnsitz. Klicke dazu hier.

Kosten beim Hauskauf in Dänemark

Eine der wichtigsten Überlegungen beim Hauskauf in Dänemark sind natürlich die Kosten – und je nach Region können sich die erheblich unterscheiden. Hier ein Überblick über die durchschnittlichen Preise:³

Zu diesen Kaufpreisen kommen folgende Nebenkosten hinzu:

• Grunderwerbssteuer
• Anwaltskosten (Notar brauchst du in Dänemark keinen)
• Eintragungsgebühren
• Maklergebühren

Zusätzlich fallen nach dem Kauf regelmäßige Kosten an:

• Grundsteuer (Ejendomsskat)
• Immobilienwertsteuer (Ejendomsværdiskat)
• Ggf. Beiträge zur Eigentümergemeinschaft (Ejerforening)

Alle zwei Jahre führt der dänische Staat eine öffentliche Immobilienbewertung durch, bei der der Immobilienwert und der Grundstückswert festgelegt werden. Diese Werte dienen dann als Grundlage für die Berechnung deiner Immobiliensteuern.⁴'⁵

Tipps für die Suche nach einem geeigneten Haus

Wenn du ein Haus in Dänemark kaufen möchtest, hier einige praktische Tipps für deine Suche:

• Mehrere Regionen vergleichen: Fixiere dich nicht nur auf die bekannten Hotspots – oft findest du in weniger spannenden Gegenden ähnliche Qualität zu günstigeren Preisen.
• Außerhalb der Hochsaison suchen: Besonders bei Ferienhäusern kann es sich lohnen, im Herbst oder Winter zu suchen, wenn weniger Konkurrenz herrscht.
• Lokale Kontakte nutzen: Sprich mit Einheimischen oder suche nach dänisch-österreichischen Netzwerken, die dir Insidertipps geben können.
• Renovierungspotenzial beachten: Ältere Häuser mit Renovierungsbedarf sind deutlich günstiger und können mit handwerklichem Geschick in wahre Schmuckstücke verwandelt werden – allerdings mit weniger Kostenkontrolle.
• Energieeffizienz prüfen: Dänemark hat strenge Energiestandards. Achte auf den Energieausweis (Energimærke) – ein schlechtes Rating kann teure Nachrüstungen bedeuten.
• Internetverbindung testen: Besonders in abgelegenen Gebieten solltest du die Verfügbarkeit schneller Internetverbindungen prüfen, falls du von dort arbeiten möchtest.

Haus kaufen in Dänemark am Meer

Der Traum vieler Österreicher ist es, ein Haus in Dänemark am Meer zu kaufen. Die dänische Küste mit ihren endlosen Sandstränden, malerischen Fischerdörfern und der frischen Meeresbrise übt eine magische Anziehungskraft aus – doch gerade bei Immobilien in Küstennähe gibt es einige Besonderheiten zu beachten.

In Dänemark gilt eine Küstenschutzzone, die den Bau neuer Häuser in unmittelbarer Strandnähe stark einschränkt. Daher sind bestehende Immobilien in erster Reihe zum Meer besonders begehrt und entsprechend teuer. Wenn du ein Haus in Dänemark am Meer kaufen möchtest, solltest du auch die zweite oder dritte Reihe in Betracht ziehen – vielleicht hast du ja auch von dort einen schönen Blick aufs Wasser, zahlst aber deutlich weniger.

Achte bei der Besichtigung deines Traumhauses am Meer vor allem auf diese Faktoren:

• Küstenerosion: Informiere dich über die langfristige Entwicklung der Küstenlinie. Manche Gebiete sind von Erosion betroffen und empfehlen sich daher nicht.
• Hochwasserschutz: Prüfe, ob die Immobilie in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt und welche Schutzmaßnahmen vorhanden sind.
• Nutzungsbeschränkungen: Viele Ferienhäuser dürfen nur saisonal bewohnt werden – typischerweise ist eine dauerhafte Nutzung nicht möglich.
• Vermietung: Falls du das Haus teilweise vermieten möchtest, erkundige dich nach den steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen – oftmals musst du sogar vermieten, weil einige Immobilien nicht länger als 6 Monate leer stehen dürfen.

Wise für deine Immobilientransaktionen in Dänemark

Wenn du ein Haus in Dänemark kaufen möchtest, stehst du als Österreicher vor der Herausforderung, größere Geldbeträge in einer fremden Währung zu versenden – und das kann bei österreichischen Banken ganz schön teuer werden.

Hier kann dir Wise helfen. Denn Wise spezialisiert sich seit 2011 auf günstige, sichere und faire Auslandsüberweisungen. So kannst du teure Bankgebühren und ungünstige Wechselkurse vermeiden und hast gleich mehr Budget für dein Traumhaus in Dänemark.

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Fazit: Dein Traum vom Eigenheim in Dänemark – so wird er wahr

Als Österreicher steht dir der Weg zum dänischen Eigenheim offen – mit einigen wichtigen Besonderheiten. Für Hauptwohnsitze brauchst du keine Sondergenehmigung, für Ferienhäuser jedoch schon. Um ein Ferienhaus kaufen zu können, musst du deine Verbindung zu Dänemark begründen können.

Während die Preise ähnlich wie in Österreich sind, fallen nur 5% Anzahlung beim Hauskauf in Dänemark an. Vernachlässige in deinem Budget neben dem Kaufpreis auch nicht die Nebenkosten und laufenden Kosten. Dafür haben wir eine gute Lösung für dich: Mit Wise sparst du beim Geldtransfer nach Dänemark erhebliche Gebühren – mehr Budget für dein dänisches Hygge-Zuhause!

Quellen:
¹ Immobilien in Dänemark kaufen, Life in Denmark, Mai 2025
² Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf, Dänisches Justizministerium, Mai 2025
³ Immobilienpreise Dänemark, Skaweg, Mai 2025
⁴ Informationen zum Hauskauf in Dänemark, Europäische Union, Mai 2025
⁵ Public Property Assessment, Life in Denmark, Mai 2025 \