Haus kaufen in der Schweiz: Was du als Österreicher wissen musst – von Voraussetzungen bis zu Regionen

Du träumst von einem charmanten Chalet in den Bündner Bergen oder einer eleganten Wohnung am Genfersee? Dann fragst du dich vermutlich: Kann ich als Österreicher überhaupt problemlos eine Immobilie in der Schweiz kaufen? Die gute Nachricht vorweg: Die rechtlichen Hürden sind geringer, als du vielleicht befürchtest. Allerdings bringt der Schweizer Immobilienmarkt seine ganz eigenen Besonderheiten mit sich, die du verstehen solltest, bevor du den großen Schritt wagst.

Von den Voraussetzungen über regionale Unterschiede bis hin zu cleveren Finanzierungsstrategien – dieser Artikel führt dich durch alle wichtigen Aspekte des Schweizer Hauskaufs.

Außerdem erfährst du, wie Wise dich dabei unterstützt, den Traum einer eigenen Immobilie in der Schweitz zu verwirklichen.

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Der Schweizer Immobilienmarkt: Ein Überblick für Österreicher

Traditionelle Schweizer Häuser verkörpern den Inbegriff alpiner Gemütlichkeit und sind besonders in ländlichen Gebieten zu finden. Diese oft jahrhundertealten Gebäude bestechen durch ihre massive Bauweise und den charakteristischen Charme vergangener Epochen. Moderne Einfamilienhäuser hingegen überzeugen durch zeitgemäße Architektur und neueste Energiestandards, wobei sie häufig spektakuläre Ausblicke auf die umliegende Bergwelt bieten.

Aber es muss nicht immer ein großes Haus sein. Chalets repräsentieren wohl die romantischste Variante des Schweizer Wohnens. Diese ursprünglich als Almhütten konzipierten Gebäude haben sich zu luxuriösen Feriendomizilen entwickelt, die perfekt in die alpine Landschaft eingebettet sind – gerade als Kapitalanlage zur Vermietung sind diese Objekte bestens geeignet.

Im Gegensatz dazu dominieren Eigentumswohnungen in urbanen Zentren wie Zürich, Basel oder Genf. Das hat natürlich auch seinen Preis und bietet ebenfalls exzellentes Potential für ein passives Einkommen durch Mieteinnahmen.

Haus in der Schweiz kaufen: die beliebtesten Regionen

Der Großraum Zürich steht an der Spitze der beliebtesten Regionen für Expats und Zuwanderer. Im wirtschaftlichen Zentrum der Schweiz gibt es nicht nur ausgezeichnete Karrieremöglichkeiten, sondern auch die Nähe zu Deutschland und Österreich macht Zürich besonders für Grenzgänger praktisch.

Genf zieht als internationale Diplomatenstadt vor allem Menschen an, die in multinationalen Organisationen oder im Finanzsektor tätig sind. Die französischsprachige Umgebung verleiht der Region einen ganz besonderen Flair, der sich deutlich vom deutschsprachigen Teil der Schweiz unterscheidet.

Das Tessin lockt mit mediterranem Klima und italienischem Lebensgefühl. Hier findest du eine einzigartige Mischung aus Schweizer Effizienz und südländischer Gelassenheit, was besonders PensionistInnen anzieht.

Trends auf dem Schweizer Immobilienmarkt

Die Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts zeigt eine Konstanz nach oben, die du dir als potentieller Käufer zunutze machen solltest. In den vergangenen zehn Jahren verzeichneten Einfamilienhäuser durchschnittliche Preissteigerungen von 3,6% jährlich, während Eigentumswohnungen um 2,7% pro Jahr teurer wurden.¹

Seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise für Wohneigentum sogar mehr als verdoppelt – das liegt vor allem an der Knappheit verfügbarer Flächen in einem Land, das zu einem großen Teil aus nicht bebaubaren Bergregionen besteht. Ein Ende des Preisanstiegs ist derzeit nicht absehbar, was für dich als Käufer bedeutet, dass frühzeitige Entscheidungen durchaus sinnvoll sein können.

Haus kaufen in der Schweiz: Was du als Österreicher wissen musst

Die Frage nach den Voraussetzungen für den Hauskauf in der Schweiz beschäftigt viele österreichische Interessenten – keine Sorge, denn du kannst aufatmen: Als Österreicher genießt du erhebliche Privilegien, die den Immobilienerwerb deutlich vereinfachen.

Wenn du planst, die Schweiz zu deinem Hauptwohnsitz zu machen, stehen dir alle Türen offen. Du hast dieselben Rechte wie Schweizer und benötigst folglich für den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks keine spezielle Bewilligung. Diese Gleichstellung bedeutet praktisch, dass du ohne bürokratische Hürden jede beliebige Immobilie kaufen kannst, solange du die finanziellen Mittel dafür hast.²

Besonders interessant wird es, wenn du als Grenzgänger in der Schweiz arbeitest: Mit einer gültigen Grenzgängerbewilligung kannst du in der Gegend deines Arbeitsortes ohne weitere Genehmigung eine Zweitwohnung erwerben. Allerdings darfst du diese Immobilie während deiner Grenzgängertätigkeit nicht vermieten.

Komplizierter wird es bei reinen Investitionskäufen, insbesondere bei Ferienwohnungen. Die Anzahl der Ferienwohnungen, die an ausländische Personen verkauft werden dürfen, unterliegt in der Schweiz nämlich einer landesweiten Obergrenze von derzeit jährlich 1500 Einheiten. Einige Kantone wie Genf oder Zürich haben den Verkauf von Ferienwohnungen an Ausländer sogar vollständig untersagt.²

Schritte beim Kauf eines Hauses in der Schweiz

Nun, wo du die rechtlichen Voraussetzungen kennst, kannst du den Hauskauf in der Schweiz angehen. So funktioniert’s:

1. Recherche: Den Anfang macht eine gründliche Marktrecherche, bei der du nicht nur Preise vergleichst, sondern auch die regionalen Besonderheiten der verschiedenen Kantone kennenlernst.
2. Besichtigung: Wenn du ein paar interessante Immobilien gefunden hast, folgt die Besichtigungsphase. Schweizer Verkäufer legen großen Wert auf persönliche Gespräche und das gegenseitige Kennenlernen. Es ist nicht unüblich, dass Verkäufer ihre Käufer sorgfältig auswählen, besonders bei emotional wertvollen Familienbesitzen.
3. Finanzierung abklären: Die Finanzierungsplanung solltest du frühzeitig angehen, da Schweizer Banken strenge Kriterien anlegen. Als Faustregel gilt, dass du mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen musst. Die jährlichen Wohnkosten sollten nicht mehr als ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen.
4. Vertrag aufsetzen: Lege zusammen mit dem Verkäufer alle notwendigen Punkte für den Vertrag fest. Der eigentliche Kaufvertrag wird notariell beurkundet, wobei der Notar eine wichtige beratende Funktion übernimmt.
5. Überweisung des Kaufbetrags: Sobald alles in trockenen Tüchern ist, musst du den Kaufbetrag überweisen. Recherchiere hier nach der günstigsten Möglichkeit, da ansonsten hohe Überweisungskosten und versteckte Wechselkursaufschläge entstehen könnten.
6. Grundbucheintrag: Abschließend erfolgt die Eintragung ins Grundbuch – erst dann geht das Haus auch wirklich in deinen Besitz über.

Kosten beim Hauskauf in der Schweiz

Die Preisstrukturen in der Schweiz werden dich vermutlich überraschen – allerdings nicht unbedingt positiv. Während in Österreich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser bei 4.600 EUR liegen, bewegst du dich in der Schweiz in völlig anderen Dimensionen.

Hier eine Übersicht der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser in den Schweizer Kantonen (Wechselkurs vom 23.05.2025):³

Standort	Quadratmeterpreis CHF	Quadratmeterpreis EUR
Zug	18.215 CHF	ca. 19.540 EUR
Genf	14.723 CHF	ca. 15.785 EUR
Waadt	9.354 CHF	ca. 10.028 EUR
Zürich	9.397 CHF	ca. 10.066 EUR
Luzern	8.307 CHF	ca. 8.902 EUR
St. Gallen	7.550 CHF	ca. 8.093 EUR
Aargau	7.336 CHF	ca. 7.864 EUR
Schaffhausen	6.999 CHF	ca. 7.504 EUR
Freiburg	6.991 CHF	ca. 7.495 EUR
Basel-Landschaft	6.941 CHF	ca. 7.442 EUR
Appenzell Ausserrhoden	6.875 CHF	ca. 7.373 EUR
Thurgau	6.715 CHF	ca. 7.200 EUR
Wallis	6.112 CHF	ca. 6.551 EUR
Graubünden	6.126 CHF	ca. 6.568 EUR
Bern	6.203 CHF	ca. 6.650 EUR
Neuenburg	6.213 CHF	ca. 6.661 EUR
Solothurn	5.837 CHF	ca. 6.255 EUR
Uri	5.263 CHF	ca. 5.642 EUR
Tessin	5.313 CHF	ca. 5.695 EUR
Jura	3.879 CHF	ca. 4.157 EUR

Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz

Eine angenehme Überraschung erwartet dich bei den Nebenkosten: Mit zwischen 1 und 5% des Kaufpreises liegen sie deutlich niedriger als in vielen anderen Ländern. Der gewählte Standort hat jedoch große Auswirkungen auf die Nebenkosten, da Steuern und Gebühren vom jeweiligen Kanton abhängig sind.

Zu den wichtigsten Kostenpunkten gehören:

• Handänderungssteuer
• Notariatsgebühren
• Grundbuchgebühren
• Schuldbriefabgaben
• gegebenenfalls Maklergebühren

Diese Kosten werden üblicherweise je zur Hälfte von beiden Parteien übernommen, wobei die Handänderungssteuer normalerweise der Käufer bezahlt.

Kredit für den Hauskauf in der Schweiz als Nicht-Schweizer: Das musst du wissen

Einen Kredit für einen Hauskauf zu bekommen, kann kompliziert sein, besonders wenn es um grenzüberschreitende Finanzierungen geht. Wenn du im Ausland wohnst, ist es oft schwierig, im jeweiligen Land einen Kredit zu erhalten. Österreichische Banken wiederum finanzieren nur ungern Immobilien im Ausland.

Bessere Chancen hast du als Grenzgänger oder wenn du bereits in der Schweiz wohnst. Die Schweiz kennt verschiedene Aufenthaltsbewilligungen, die mit einem Buchstaben abgekürzt werden und entscheidend für deine Kreditmöglichkeiten sind:

C-Bewilligung (Niederlassungsbewilligung)

Mit einer C-Bewilligung hast du eine Niederlassungserlaubnis, die du nach fünf bis zehn Jahren Aufenthalt in der Schweiz erhältst. Für die Banken wirst du dann wie ein Schweizer Bürger behandelt. Wichtig ist hier ein ungefähres Mindesteinkommen von 2.600 CHF netto und der Nachweis deines Einkommens sowie der Pfändungsfreiheit.

B-Bewilligung (Aufenthaltsbewilligung)

Die B-Bewilligung erhältst du, wenn du dich für einen bestimmten Zweck längerfristig in der Schweiz aufhältst. Die Voraussetzungen für einen Kredit sind hier ähnlich wie bei der C-Bewilligung und für Schweizer Bürger. Du musst die Bewilligung aber mindestens seit 6 Monaten besitzen und seit 3 Monaten in der Schweiz arbeiten.

L-Bewilligung (Kurzaufenthaltsbewilligung)

Diese Bewilligung wird erteilt, wenn dein Arbeitsverhältnis zwischen 3 und 12 Monaten liegt und ist in der Regel auf weniger als ein Jahr befristet. Für einen Kreditantrag gelten die gleichen grundlegenden Regeln wie bei den anderen Bewilligungen. Allerdings musst du hier seit mindestens 12 Monaten in der Schweiz erwerbstätig sein und die L-Bewilligung besitzen. Die Anforderung, die L-Bewilligung zu besitzen und gleichzeitig 12 Monate in der Schweiz gearbeitet zu haben, kann hier tatsächlich etwas widersprüchlich wirken, da die L-Bewilligung oft für kürzere Zeiträume ausgestellt wird. Banken prüfen dies im Einzelfall sehr genau.

G-Bewilligung (Grenzgängerbewilligung)

Auch als Grenzgänger (Personen, die in der Schweiz arbeiten, aber in einem Nachbarland wohnen) kannst du einen Schweizer Kredit beantragen. Generell gelten hier die gleichen Bedingungen wie für Schweizer Bürger und andere Bewilligungsinhaber. Allerdings muss deine G-Bewilligung seit mindestens 3 Jahren bestehen und du musst weiterhin in der Schweiz arbeiten.

Tipps für die Suche nach einem geeigneten Haus in der Schweiz

Bei der Suche nach deiner Traumimmobilie solltest du zunächst klären, ob du die Immobilie für den Eigenbedarf oder als Investment erwerben möchtest. Diese Entscheidung beeinflusst nämlich nicht nur die rechtlichen Voraussetzungen, sondern auch deine Suchkriterien erheblich.

Wenn du dich schon entschieden hast, haben wir noch ein paar Tipps für dich:

• Sprachregion berücksichtigen: Die Schweiz hat vier Amtssprachen. Deutsch, Französisch und Italienisch sind am weitesten verbreitet, während Rätoromanisch je nach Region gesprochen wird.
• Kantonale Unterschiede kennen: Jeder Kanton hat eigene Regeln für Steuern, Grundstückskauf und Baubewilligungen – folglich solltest du dich gut informieren oder lokal beraten lassen!
• Bewilligungspflicht für Ausländer: Wer keinen Schweizer Wohnsitz hat, braucht teils eine Lex-Koller-Bewilligung zum Immobilienkauf – vor allem bei Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitzen.
• Pendeln und Infrastruktur: Die Schweiz hat ein exzellentes öffentliches Verkehrsnetz – ideal, um auch günstigere Randregionen ins Auge zu fassen.

Für eine initiale Recherche eignen sich folgende Portale:

• anibis.ch
• comparis.ch
• immoscout24.ch
• homegate.ch
• tutti.ch

Regionale Besonderheiten beim Hauskauf in der Schweiz

Wer dauerhaft in die Schweiz ziehen will, sollte sich über Aufenthaltsbewilligungen, Doppelbesteuerung und kantonale Besonderheiten informieren – denn die Unterschiede zwischen den Kantonen gehen weit über die Preisstrukturen hinaus. Jeder Kanton hat seine eigenen Bestimmungen bezüglich Steuern, Bauvorschriften und teilweise auch Verkaufsbeschränkungen. Diese kantonalen Eigenheiten solltest du unbedingt in deine Entscheidung einbeziehen.

Bergregionen bieten oft spektakuläre Aussichten und einzigartige Lebensqualität, bringen aber auch spezielle Herausforderungen mit sich. Lawinen- und Steinschlaggefahr können die Versicherungskosten erhöhen und auch die Erreichbarkeit im Winter kann eingeschränkt sein.

Haus in der Schweiz kaufen: günstig oder teuer?

Seien wir ehrlich: Ein Haus in der Schweiz zu kaufen ist nicht gerade ein Schnäppchen, besonders für Österreichernen, deren Gehaltsniveau deutlich unter dem Schweizer Standard liegt. Diese Realität sollte dich jedoch nicht entmutigen, sondern dazu motivieren, clevere Strategien zu entwickeln.

Eine Möglichkeit besteht darin, abseits der Tourismus-Hotspots und Wirtschaftszentren zu suchen. Regionen wie der Jura oder das Wallis bieten deutlich günstigere Preise bei trotzdem hoher Lebensqualität. Renovierungsbedürftige Objekte können ebenfalls interessante Gelegenheiten darstellen, erfordern aber eine realistische Einschätzung – ansonsten können anfallende Sanierungskosten schnell zur Kostenfalle werden.

Der Kauf von Genossenschaftswohnungen stellt eine weitere Alternative dar. Zwar erwirbt man hierbei kein direktes Eigentum, aber ein lebenslanges Wohnrecht mit deutlich günstigeren Konditionen könnte für dich auch eine Option sein.

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Bei den hohen Kaufsummen in der Schweiz wird die Wahl des richtigen Partners für Geldtransfers besonders wichtig. Traditionelle Banken berechnen prozentuale Überweisungsgebühren, die bei der Überweisung von hohen Beträgen schnell mehrere tausend Euro ausmachen können. Zusätzlich verstecken sich oft ungünstige Wechselkursaufschläge in den Transaktionen, die die Kosten noch weiter in die Höhe treiben.

Fazit zum Immobilienkauf in der Schweiz: So wird dein Traum wahr

Der Hauskauf in der Schweiz erfordert zwar ein größeres Budget als in der Heimat, bietet aber einzigartige Chancen für Lebensqualität und Wertsteigerung. Die Investition lohnt sich: Schweizer Immobilien haben sich langfristig als wertstabile und rentable Anlagen erwiesen. Und auch die rechtlichen Hürden sind überraschend niedrig, besonders wenn du die Schweiz als deinen Hauptwohnsitz wählst.

Dennoch solltest du dich gut auf den Kauf vorbereiten, dein Budget realistisch planen und dir ein Verständnis regionaler Besonderheiten und Steuern aneignen. Mit der richtigen Strategie, kompetenter Beratung vor Ort und modernen Finanzdienstleistern wie Wise für kostengünstige Überweisungen wird dein Schweizer Immobilientraum zur greifbaren Realität.

Mit einer sorgfältigen Recherche, lokaler Unterstützung und der richtigen Finanzstrategie – zum Beispiel durch günstige internationale Überweisungen mit Wise – rückt dein Traum von einem Lebne in der Schweitz in greifbare Nähe.

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Quellen:

¹ Immobilientrends in der Schweiz, Hausinfo, Mai 2025
² Regelungen für den Hauskauf für Ausländer in der Schweiz, Schweizerische Eidgenossenschaft, Mai 2025
³ Immobilienpreise in der Schweiz, Properstar, Mai 2025 \