Haus kaufen in Kroatien: Dein Leitfaden als Österreicher – Küstenlage, Preise & mehr

Die Adria ruft und du träumst schon lange von deinem eigenen Haus an der kroatischen Küste? Verständlich! Kroatien bietet nicht nur atemberaubende Landschaften und kristallklares Wasser, sondern auch noch immer vergleichsweise günstige Immobilienpreise. Als Österreicher hast du dabei besondere Vorteile, denn die rechtlichen Hürden sind dank EU-Mitgliedschaft minimal. Ob du nun ein Haus in Kroatien suchst, von einem gemütlichen Feriendomizil träumst oder sogar eine Investition planst – dieser Leitfaden zeigt dir alles, was du wissen musst, um deinen Traum vom eigenen Zuhause in Kroatien zu verwirklichen.

Bevor du deine Koffer packst und nach dem perfekten kroatischen Eigenheim suchst, gibt es einiges zu beachten. Dieser Ratgeber führt dich durch alle wichtigen Aspekte, die du als Österreicher beim Hauskauf in Kroatien wissen solltest. Zusätzlich erfährst du, wie Wise dir hilft, den Traum einer eigenen Immobilie in Kroatien zu realisieren.

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Der kroatische Immobilienmarkt: Ein Überblick für Österreicher

Der kroatische Immobilienmarkt entwickelt sich rasant und auch die Bandbreite der verfügbaren Immobilien ist erstaunlich vielfältig. Hier gibt es alles, was das Herz begehrt: Du findest klassische Einfamilienhäuser in ruhigen Vorstadtgebieten, moderne Villen mit Meerblick, charmante Appartements in historischen Stadtkernen und sogar exotischere Optionen.

Ein sogenanntes Robinson Haus in Kroatien zu kaufen wird immer beliebter – diese abgeschiedenen Objekte bieten maximale Privatsphäre und direkten Naturkontakt, allerdings ohne Zugang zu Strom und Wasser übers öffentliche Netz. Wer es kompakt mag, kann sogar ein Tiny Haus in Kroatien kaufen, was besonders bei jungen Käufern und Minimalisten Anklang findet.

Traditionelle Steinhäuser prägen das Landschaftsbild in Kroatien, besonders in Istrien und Dalmatien. Diese jahrhundertealten Gebäude strahlen authentischen Charme aus, benötigen aber nicht selten umfassende Renovierungen. Moderne Neubauten hingegen punkten mit zeitgemäßer Ausstattung und Energieeffizienz, sind aber entsprechend teurer.

Beliebteste Regionen für Expats und Zuwanderer

Kroatien ist alles andere als klein – doch nicht alle Regionen sind bei Käufern gleich beliebt. Während man im Inland besonders niedrige Preise findet, sind Immobilien am Meer heiß begehrt, was bei mehr als 4.000 km Küste kein Wunder ist. Istrien ist eine Region, in der sich der Hauskauf in Kroatien besonders lohnt. Die Halbinsel überzeugt mit venezianischem Flair, hervorragender Gastronomie und gut ausgebauter Infrastruktur. Wenn du ein Haus in Kroatien direkt am Meer kaufen willst, bietet Istrien traumhafte Küstenorte wie Rovinj, Poreč oder Umag.

Dalmatien lockt ebenfalls mit seinem mediterranen Charme und spektakulären Küstenlandschaften. Split und Dubrovnik sind zwar touristisch überlaufen, aber kleinere Orte wie Makarska oder Trogir bieten noch Geheimtipp-Potential – allerdings viel weiter entfernt von Österreich als Istrien. Wenn du ein altes Haus in Kroatien am Meer kaufen willst, bist du im Süden genau richtig, denn hier gibt es jede Menge authentische Steinhäuser mit Geschichte, die nur darauf warten, liebevoll restauriert zu werden.

Die Kvarner Bucht vereint das Beste aus alpiner und mediterraner Welt. Rijeka als Hafenstadt bietet urbanes Leben, während Opatija mit seiner Architektur bezaubert. Die nahegelegenen Inseln wie Krk oder Rab sind perfekt für alle, die ein Ferienhaus in Kroatien kaufen wollen. Die Insellage bedeutet allerdings auch logistische Herausforderungen und höhere Lebenshaltungskosten.

Trends auf dem kroatischen Immobilienmarkt

Der kroatische Immobilienmarkt erlebt einen regelrechten Boom. Laut der renommierten Immobilienplattform Properstar sind die Preise¹ im vergangenen Jahr um durchschnittlich 10% gestiegen – in besonders begehrten Lagen sogar deutlich stärker. Diese Entwicklung macht ein Haus in Kroatien zu kaufen zu einem attraktiven Investment, da die Preise im europäischen Vergleich noch immer moderat sind.

Mehrere Faktoren treiben diese Entwicklung an: Der EU-Beitritt und die Eurozone-Mitgliedschaft seit 2023 haben das Vertrauen internationaler Investoren gestärkt. Gleichzeitig boomt der Tourismus, was die Nachfrage nach Ferienimmobilien anheizt. Corona hat zusätzlich den Trend zum Zweitwohnsitz im Süden verstärkt – Remote Work macht's möglich.

Haus kaufen in Kroatien: Was du als Österreicher wissen musst

Für Österreicher ist der Hauskauf in Kroatien besonders vorteilhaft. Seit 2009 ist es Bürgern aus allen EU- und EWR-Ländern erlaubt, Immobilien zu den gleichen Konditionen zu erwerben wie kroatische Staatsbürger. Das bedeutet für dich: vereinfachte Abläufe, keine zusätzlichen Hürden und keine Wartezeiten. Ein Haus in Kroatien zu kaufen, ist für dich somit genau so einfach wie in Salzburg oder Tirol.

Allerdings gibt es Einschränkungen bei bestimmten Objekttypen: Wohneigentum darfst du zwar ohne spezielle Genehmigung erwerben, geschützte Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen, Kulturdenkmäler und Wälder sind für Ausländer jedoch tabu. Landwirtschaftliche Grundstücke kannst du nur über den Umweg einer kroatischen Gesellschaft erwerben.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Bestimmungen für Vermietungen: Wenn du planst, deine Immobilie touristisch zu vermieten, benötigst du entsprechende Lizenzen und musst strenge Auflagen erfüllen.

Haus in Kroatien kaufen: So funktioniert's

Wenn du ein Haus in Kroatien kaufen möchtest, fragst du dich sicherlich, wie der Prozess genau abläuft. Ein Immobilienkauf im Ausland kann seine Tücken haben, besonders wegen der Sprachbarriere. Deshalb ist es entscheidend, dir vor Ort die Unterstützung eines Maklers zu sichern.

Schritte zum Traumhaus in Kroatien an:

1. OIB beantragen: Zunächst benötigst du eine kroatische persönliche Identifikationsnummer (OIB). Diese erhältst du kostenlos bei jedem kroatischen Finanzamt oder Gemeindeamt. Bring deinen Reisepass mit und plane etwa eine Stunde Zeit ein.
2. Suche beginnen: Die Immobiliensuche erfolgt ähnlich wie in Österreich über Online-Portale, Makler oder direkte Kontakte. Kroatische VerKäufern sind oft verhandlungsbereit – ein fairer, aber bestimmter Ansatz zahlt sich aus.
3. Objekte besichtigen: Du hast ein interessantes Haus gefunden? Dann geht es an die Besichtigung. Prüfe die Gegebenheiten und den Zustand des Hauses genau. Idealerweise solltest du einen sachverständigen Begleiter mitbringen, der sowohl die Sprache als auch die lokalen Besonderheiten kennt.
4. Kaufvertrag aufsetzen: Bist du dir mit dem Verkäufer über den Preis einig geworden, wird der Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beurkundet. Anders als in Österreich gibt es in Kroatien keine Treuhänder. Hier prüft der Notar die Rechtmäßigkeit des Geschäfts und sorgt für die Eintragung ins Grundbuch. Bring zum Vertragsabschluss alle erforderlichen Unterlagen mit: Reisepass, OIB-Nummer, Finanzierungsnachweis und eventuelle Vollmachten.
5. Kaufbetrag überweisen: Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, erfolgt die Überweisung des Kaufbetrags. Danach kümmert sich der Notar um die Grundbucheintragung – und du bist offiziell Hausbesitzer in Kroatien.

Kosten beim Hauskauf in Kroatien

In Kroatien wirst du erhebliche Unterschiede finden, was die Hauspreise angeht: Im Inland gibt es noch wahre Schnäppchen, aber wenn du ein Haus in Kroatien am Meer kaufen willst, musst du schon tiefer in die Tasche greifen. Hier sind die aktuellen Durchschnittspreise pro Quadratmeter nach Regionen:¹

Als Kaufnebenkosten musst du zwischen 5 und 8 % des Kaufpreises einkalkulieren:

• Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % des Kaufpreises
• Anwaltskosten liegen bei 1 % plus Mehrwertsteuer
• Die Maklerprovision beträgt 3 % plus Mehrwertsteuer
• Notarielle und gerichtliche Gebühren kosten pauschal etwa 200 EUR

Ein großer Vorteil: Kroatien erhebt keine laufende Grundsteuer, außer für Ferienimmobilien. Das spart dir jährlich mehrere hundert Euro im Vergleich zu österreichischen Verhältnissen.

Finanzierungsmöglichkeiten für Ausländer

Kroatische Banken vergeben Kredite an EU-Bürger, allerdings unter strengeren Bedingungen als an Einheimische. Prinzipiell brauchst du einen möglichst hohen Eigenmittelanteil, um für ein Immobiliendarlehen bei einer kroatischen Bank in Frage zu kommen.

Alternativ kannst du eine Finanzierung über deine Bank in Österreich abwickeln – allerdings ist das bei einer Auslandsimmobilie nicht ganz so einfach wie zuhause.

Haus kaufen in Kroatien: Tipps für die Suche

Eine erfolgreiche Immobiliensuche erfordert strategisches Vorgehen:

• Definiere zunächst deine Prioritäten: Soll es ein Haus in Kroatien als Feriendomizil sein, eine Kapitalanlage oder sogar dein neuer Hauptwohnsitz? Diese Entscheidung beeinflusst alle weiteren Schritte.
• Besuche deine Wunschregion zu verschiedenen Jahreszeiten: Der Sommer zeigt die Schokoladenseite, aber wie fühlt sich der Ort im Winter an? Ist die Infrastruktur ganzjährig funktionsfähig? Gibt es ausreichend Ärzte, Geschäfte und öffentliche Verkehrsmittel?
• Vermeide reine Online-Käufe: Bilder können täuschen und ein genaues Bild über die Lage zu bekommen ist nahezu unmöglich. Ein scheinbares Schnäppchen entpuppt sich nicht selten als Problem-Immobilie mit versteckten Mängeln – sei also wachsam bei der Besichtigung.
• Arbeite mit seriösen, deutschsprachigen Maklern zusammen: Sie kennen die lokalen Besonderheiten und können kulturelle Missverständnisse vermeiden. Achte aber auf entsprechende Zertifizierungen und Referenzen.
• Vorsicht ist besser als Nachsicht: Prüfe immer die Grundbucheinträge und lasse eine professionelle Bewertung durchführen. Versteckte Belastungen können später zu teuren Überraschungen werden.

Haus in Kroatien am Meer kaufen: Besonderheiten und Tipps

Ein Haus in Kroatien direkt am Meer zu kaufen ist der Traum vieler Österreicher – verständlich bei der spektakulären kroatischen Küste. Doch die beliebte Meeresnähe bringt auch spezielle Herausforderungen mit sich, die du nicht vernachlässigen solltest.

Zunächst einmal ist da der Kostenfaktor: Die Preise für ein Haus am Meer liegen deutlich über dem Landesschnitt. Ein direkter Meerblick kann den Quadratmeterpreis schnell um 50 bis 100 % steigern. Besonders begehrt sind Objekte in der ersten Reihe – hier zahlst du Premiumpreise, erhältst aber auch maximalen Wohngenuss und beste Wertstabilität.

Das hat auch gewisse Nachteile: Die salzhaltige Meeresluft beschleunigt den Verfall von Baumaterialien erheblich. Metallteile rosten schneller, Putz blättert ab und die Feuchtigkeit dringt tiefer in die Bausubstanz ein. Kalkuliere daher höhere Instandhaltungskosten und plane regelmäßige Renovierungen.

Achte bei der Besichtigung oder Renovierung also besonders auf die Bauqualität – denn billige Baustoffe rächen sich in Meeresnähe schnell. Hochwertige, salzresistente Materialien sind teurer, aber langfristig günstiger.

Wise für deine Immobilientransaktionen in Kroatien

Viele angehende Immobilienbesitzer übersehen einen wichtigen Kostenfaktor: internationale Geldtransfers. Zwar hat Kroatiens Beitritt zur Eurozone 2023 vieles vereinfacht, doch traditionelle Banken haben oft Überweisungslimits, die große Kaufsummen problematisch machen. Und wenn du deine Überweisung auf mehrere Transaktionen aufteilen musst, verzögert das den Kauf deines Traumhauses.

Aus diesem Grund ist Wisedie ideale Lösung: Als digitaler Finanzdienstleister ermöglicht Wise internationale Überweisungen zum echten Wechselkurs und transparenten Gebühren. Gerade beim Senden hoher Beträge sparst gegenüber traditionellen Banken schnell mehrere tausend Euro – Geld, das du besser in deine neue Immobilie investierst.

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Fazit zum Hauskauf in Kroatien: So wird dein Traum wahr

Du träumst vom Haus am Meer in Kroatien? Mit etwas Geschick kannst du dir diesen Traum erfüllen, denn der kroatische Immobilienmarkt bietet österreichischen Käufern fantastische Möglichkeiten. Die rechtlichen Hürden sind minimal, die Preise noch moderat und die Lebensqualität ist hervorragend. Ob Feriendomizil oder Kapitalanlage – mit gründlicher Vorbereitung und professioneller Beratung wird dein Traum vom eigenen Haus in Kroatien Realität. Vergiss nicht, Wise als Partner für deine internationalen Geldtransfers zu nutzen – so bleibt mehr Budget für dein Traumhaus übrig.

Quellen:
¹ Immobilienpreise Kroatien, Properstar, Mai 2025